Immobilie erben
Eine geerbte Immobilie wirft schnell Fragen auf: Was ist sie wert, welche Steuer fällt an, verkaufen oder behalten? Hier finden Sie die wichtigsten Fakten – und einen Ansprechpartner, der Bewertung, Energieausweis und Bausubstanz aus einer Hand beurteilt.
Erster Schritt: den Wert kennen
Für Finanzamt, Erbengemeinschaft und die Entscheidung über Verkauf oder Vermietung brauchen Sie zuerst einen realistischen Verkehrswert. Maßgeblich für die Erbschaftsteuer ist der Wert am Todestag. Eine neutrale Einwertung schützt vor überhöhten Steuerbescheiden und vor Streit in der Erbengemeinschaft.
Erbschaftsteuer: Freibeträge (Stand 2026)
Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert ab. Diese Freibeträge gelten je Erbe:
Wichtig: Den Erwerb müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzeigen – auch wenn voraussichtlich keine Steuer anfällt.
Familienheim steuerfrei erben
Ein selbst genutztes Familienheim kann steuerfrei bleiben: Ehegatten, wenn sie mindestens zehn Jahre selbst darin wohnen bleiben (ohne Wertgrenze); Kinder ebenfalls bei zehn Jahren Selbstnutzung, hier begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Die Selbstnutzung muss unverzüglich beginnen; wird sie innerhalb der zehn Jahre aufgegeben, kann die Befreiung rückwirkend entfallen.
Verkaufen oder behalten?
Beides kann sinnvoll sein. Für die Entscheidung zählen Zustand, Sanierungsbedarf, Lage und Ihre persönliche Situation. Als Energieberater und Sachverständiger beurteile ich den energetischen Zustand und die Bausubstanz – zwei Faktoren, die über Verkaufspreis und mögliche Modernisierungskosten entscheiden.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an Ihr Finanzamt, einen Steuerberater oder einen Notar. Stand: 2026.
Häufige Fragen
Wie wird eine geerbte Immobilie für das Finanzamt bewertet?
Maßgeblich ist der Verkehrswert am Todestag. Das Finanzamt setzt oft pauschale Werte an. Ein qualifiziertes Gutachten kann einen niedrigeren, realistischen Wert belegen und Steuer sparen.
Was ist bei einer Erbengemeinschaft zu beachten?
Alle Miterben entscheiden gemeinsam. Eine neutrale Wertermittlung ist die beste Grundlage, um Auszahlung oder Verkauf fair zu regeln und Streit zu vermeiden.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus selbst nutze?
Ein selbst genutztes Familienheim kann steuerfrei bleiben – für Ehegatten ohne Wertgrenze, für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, jeweils bei zehn Jahren Selbstnutzung. Details klärt Ihr Steuerberater.
Sollte ich vor dem Verkauf sanieren?
Nicht unbedingt. Ob sich eine Sanierung lohnt, hängt vom Objekt und Markt ab. Ich schätze das im Rahmen der Einwertung mit ein.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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