Immobilie verschenken
Eine Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen kann Steuer sparen und Erbstreit vermeiden – wenn Freibeträge, Fristen und Absicherung stimmen. Hier die wichtigsten Fakten.
Freibeträge – alle zehn Jahre nutzbar (Stand 2026)
Die Freibeträge entsprechen denen der Erbschaftsteuer und können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Wer früh und in Etappen überträgt, kann so erhebliche Werte steuerfrei weitergeben:
Weil beide Elternteile je Kind schenken können und der Freibetrag alle zehn Jahre neu gilt, lässt sich viel Vermögen gestaffelt steuerfrei übertragen.
Familienheim an den Ehegatten steuerfrei
Die Schenkung des selbst genutzten Familienheims an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist vollständig steuerfrei – ohne Wohnflächengrenze und ohne Behaltensfrist. Der Freibetrag von 500.000 Euro bleibt daneben unangetastet. Für Kinder gilt diese Befreiung nur im Erbfall.
Wert kennen, Absicherung mitdenken
Für die Schenkungsteuer zählt der Verkehrswert am Tag der Schenkung. Eine belastbare Bewertung ist die Grundlage. Denken Sie an Ihre Absicherung: Nießbrauch oder Wohnrecht lassen sich im Grundbuch eintragen, damit Sie die Immobilie weiter nutzen können.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Schenkungen sollten mit Notar und Steuerberater gestaltet werden. Stand: 2026.
Häufige Fragen
Wie oft kann ich den Freibetrag nutzen?
Alle zehn Jahre erneut. Frühzeitige, gestaffelte Schenkungen können die Steuerlast deutlich senken.
Kann ich mir ein Wohnrecht sichern?
Ja. Nießbrauch oder ein Wohnrecht werden im Grundbuch eingetragen und mindern zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung.
Wie wird die Immobilie für das Finanzamt bewertet?
Maßgeblich ist der Verkehrswert am Tag der Schenkung. Ein qualifiziertes Gutachten kann einen realistischen, oft niedrigeren Wert belegen.
Ist die Schenkung ans Kind steuerfrei?
Bis zum Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und je zehn Jahre ja. Die Familienheim-Befreiung ohne Grenze gilt für Kinder aber nur im Erbfall. Details klärt Ihr Steuerberater.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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