Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen – oder eben nicht. Zwei Regeln entscheiden: die Zehn-Jahres-Frist und die Eigennutzung.
Die Zehn-Jahres-Frist
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die Frist läuft ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.
Ausnahme Eigennutzung
Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, bleibt der Verkauf auch innerhalb der Frist steuerfrei. Im Verkaufsjahr genügt bereits eine kurze Selbstnutzung, davor müssen es zwei volle Kalenderjahre sein.
Was versteuert wird
Steuerpflichtig ist der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Verkaufskosten), versteuert mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bleibt der Gewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Jahr unter 1.000 Euro, greift die Freigrenze.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an einen Steuerberater. Stand: 2026.
Häufige Fragen
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer – oder bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.
Ab wann läuft die Zehn-Jahres-Frist?
Ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb, nicht ab dem Grundbucheintrag.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – je nach Einkommen zwischen 14 und 45 Prozent.
Gilt die Frist auch bei geerbten Immobilien?
Ja, aber die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet. Oft ist die Frist dann schon abgelaufen. Details klärt Ihr Steuerberater.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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